大数据分析报告！这一轮“牛市”，宁波二手房价到底涨了多少？附涨幅最大的20个小区榜单！
自2015年逐步走出长达五年的“熊市”至今，宁波楼市触底反弹，迎来了一轮至今同样已持续近五年的“牛市”。
多少楼盘、小区，在这近五年的时间里，房价一飞冲天！
事实上，这五年，伴随着以限购、限售、限价等为特征的严厉调控。也因为调控，二手房市场，被视作观察宁波楼市真实走向的“风向标”。
日前，宁波市规划设计研究院基于网络大数据，发布了一份全市二手房价分析报告。
这份报告，基于2016年10月至2020年9月这段时间宁波市各小区每月房价（共计4468条小区数据）变动数据，同时对比全国主要城市每年房价数据，就宁波二手房价，作了详细分析。
从这份报告中，我们每一个人或可窥这轮“牛市”至今，宁波市区二手房价的走势——相信很多的二手房东、购房者，感同身受……
下面就来看报告详细内容。
就当下看，宁波二手房价，毫无疑问，老三区最贵。
报告说，从各区县市2020年9月份的二手房挂牌价中可以明显看出，市六区里，鄞州区、江北区和海曙区房价排前三高，分别为：
鄞州：二手房均价30349元/㎡
江北：二手房均价27226元/㎡
海曙：二手房均价26518元/㎡
二手房价最低的，是奉化区。
下面这张图中，宁波各区县市的二手房价水平，一目了然：
数据来源：某知名房产网站二手房挂牌价格。点击可放大查看
具体到各区县市每个小区二手房源的价格，鄞州多在2万-4万元/㎡，海曙、江北和镇海区房价多在2万元-3万元/㎡，其他各区县市小区的房价以1万-2万/㎡区间为主。
更具体些，报告通过将市六区的房价做成插值热力图，得出的结论是：
鄞州区的高房价小区最多，主要聚集在东部新城、鄞州实验中学附近、百丈、白鹤、明楼、长丰、钟公庙、下应等区域。
海曙区的高房价小区，主要集中在月湖周边、西门街道的后河小区附近，以及青林湾小区周边。
江北区则主要集中在湾头、天水广场、姚江边。
上版限购圈内房价分布情况图
中心城区房价集聚分析热力图
报告在分析了宁波二手房价的绝对值后，进一步分析了本轮“牛市”以来，宁波楼市各大板块的二手房价涨幅。
涨幅最高的，是镇海区——是不是有点出乎你意料？
通过下面这张图，可以清晰地看出这轮“牛市”以来，宁波各区县市二手房的价格涨幅：
镇海区之所以涨幅最高，报告指出，一方面是其2016年房价基数较小、属于价值洼地，另一方面，则是距离中心城区较近，且本身学区较好，而且又处于限购圈外。
下面这个表格，可能更加出乎你的意料——这轮“牛市”以来，二手房价涨得最多的前20个小区的前3位，不在东部新城、不在鄞州中心城区，也不在江北湾头、姚江新区，更不在海曙老城，而是曾经无人问津的镇海老城！
在这份榜单前10的小区中，镇海更是占了8个！
仅统计2016年11月之前在网上挂牌的小区
看完上面这个表格，不得不感叹镇海中学以及蛟川、仁爱的魅力……港务新村、刘家弄小区，就在仁爱中学、镇海中学的隔壁。
前不久，“老破旧”的刘家弄小区的一套法拍房，拍出了可以“秒杀”宁波绝大多数“高大上”新盘的一个单价，可以视作这份榜单的一个注脚（详见本号独家报道《疯！宁波这个小区，去年此时有二手房不到1.6万元/㎡成交，现在一套法拍房却拍到4万元/㎡以上……》）。
而从宁波市域来看，报告指出，各小区二手房2016年以来的价格涨幅，超过一倍的小区数量占统计小区的一半以上！
从中心城区各个小区这轮“牛市”以来价格涨幅热力分布图可以明显看出，镇海区的蛟川、骆驼及鄞州区的姜山涨幅最高，超过了150%。
此外，相比其它地区，限购圈外围（上一版限购圈）附近地区涨幅偏高。其他周边如春晓街道、咸祥镇和奉化城区等地二手房的价格涨幅，相对较低。
本轮“牛市”至今，围绕上一版限购圈的宁波二手房价热度发布。
宁波自2017年4月24日起施行区域限购限贷，画出了宁波第一个限购圈。这个圈，在很大程度上放缓了老三区在圈内范围二手房的价格涨幅，而圈外的涨幅明显升高。
2017年4月限购政策实施之前中心城各区域房价涨幅
2017年4月限购政策实施至2020年09月中心城各区域房价涨幅。点击可放大查看
从全国主要城市的年涨幅来看，受相关政策影响，各城市涨跌趋势呈周期性变化，比如2012、2013年上涨，而2014年和2015年下跌，2016年又重新高涨，2018年和2019年行情放缓。
但宁波不同。
2018-2020年，在其他主要城市房价年涨幅放缓的情况下，宁波的房价年涨幅依旧坚挺，位于主要城市前列。
当然，从近10年的房价总涨幅来看，宁波的涨幅并不高，仅为64%，在主要城市中排名靠后。
数据来源：某知名房产网站二手房挂牌价格（统计截至2020年09月）
近三年宁波二手房价的“狂飙突进”，原因何在？
报告指出，重要影响因素有两个：
一，人口
二，土地
近些年，宁波的常住人口增长率稳步上升，且2017、2018两年的增长率在14个主要城市中处于第六位，2019年处于第三位，超过了大部分城市。
人口的变化，带来了住房供需关系的变化，进而影响了房价。
而从下面这张图可以看出，从居住用地价格的角度看，2015年宁波的居住用地价格出现下跌，而2016-2019年，居住用地价格大幅上升。
地为房先。土地价格的变动，直接影响着开发商的成本，从而影响了房价的变动。报告指出，这也是造成宁波近几年房价持续上升的主要原因之一。
宁波市近7年居住用地平均土地价格走势。数据来源：宁波市自然资源与规划局官网地价动态监测信息
那为什么近几年宁波地价猛涨？
我们认为，是基于人口、政策、经济等因素，让开发商很是看好宁波未来的房地产市场，大量特别是外地房企纷纷抢滩宁波，导致“地王”频出。
事实上，对比上面两张图的“人口增长率”曲线和“地价”变化曲线，波动几乎完全一致。
当然，为了尽可能做到“居者有其屋”，宁波市出台了一系列房地产调控措施，比如限购、限售等。
2017年限购、限售政策实施以后，市六区限购圈内房价涨幅明显低于圈外。
换句话说，老三区内过热的房价，一定程度上因为一系列的调控政策得到了缓解——这也说明，宁波的房地产调控政策，还是很有效果的。
从长远来看，报告认为，宁波楼市“房住不炒”的基调不会变。
我们也相信，相关职能部门会通过有针对性的政策，促进宁波房地产市场平稳健康发展。
来源：宁波晚报记者 曾梅
编辑：史咏梅
二审：程旭辉
三审：张伟方
三审：张伟方
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